Resposta rápida: o ITBI é o imposto cobrado na compra de um imóvel. No Distrito Federal, a alíquota é de 2% do valor do imóvel, ou 1% na primeira transmissão de imóvel novo. Em regra, quem paga é o comprador, e sem o pagamento a escritura não é registrada. A base de cálculo é o valor da compra: o governo não pode simplesmente usar um valor de referência maior, sem abrir um processo para contestar o preço declarado (STJ, Tema 1113).
Quanto é o ITBI no DF
| Situação | Alíquota |
|---|---|
| Primeira transmissão de imóvel novo edificado (comprado da construtora, por exemplo) | 1% |
| Demais casos: imóvel usado, terreno, imóvel comercial | 2% |
Até 2024, a alíquota era de 3%.
Como calcular
ITBI = valor do imóvel × alíquota
| Imóvel | Alíquota | ITBI |
|---|---|---|
| Usado, R$ 300 mil | 2% | R$ 6.000 |
| Usado, R$ 600 mil | 2% | R$ 12.000 |
| Usado, R$ 1 milhão | 2% | R$ 20.000 |
| Novo, R$ 600 mil | 1% | R$ 6.000 |
Além do ITBI, o comprador paga a escritura e o registro. Veja quanto custa comprar um imóvel no DF.
Sobre qual valor o imposto é calculado
Esse é o ponto que mais gera cobrança indevida. O Superior Tribunal de Justiça definiu (Tema 1113):
- A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, e não está presa ao valor do IPTU.
- O valor declarado pelo comprador presume-se verdadeiro.
- O governo só pode afastar esse valor abrindo um processo administrativo próprio, com direito de defesa.
- O governo não pode fixar a base de cálculo de antemão, com um valor de referência definido só por ele.
Na prática: se você comprou por R$ 500 mil e a guia veio calculada sobre R$ 650 mil, sem processo e sem explicação, a diferença pode ser questionada.
Quem paga e quando
- Quem paga: em regra, o comprador. As partes podem combinar de outra forma no contrato.
- Quando: o cartório exige o comprovante para lavrar a escritura ou registrar o contrato. No financiamento, o banco também pede o pagamento.
- Onde: a guia é emitida pela Secretaria de Economia do DF.
Quando não há ITBI
- Herança e doação: o imposto é outro, o ITCD. Veja quanto custa um inventário.
- Usucapião: não há transmissão entre pessoas, então não incide ITBI. Veja quanto custa regularizar um imóvel.
- Casos previstos em lei, como algumas situações de integralização de imóvel em empresa e programas habitacionais. Cada caso precisa ser conferido.
Paguei a mais. E agora?
Quando o ITBI foi calculado sobre um valor de referência maior que o da compra, é possível pedir a devolução da diferença. O prazo, em regra, é de 5 anos a partir do pagamento.
Para analisar, separe:
- a escritura ou o contrato, com o valor da compra;
- a guia do ITBI e o comprovante de pagamento;
- comprovantes do valor pago ao vendedor.
Perguntas frequentes
Posso declarar um valor menor para pagar menos ITBI? Não. Declarar valor abaixo do real é infração, pode gerar multa e ainda prejudica o comprador no futuro, quando for vender e calcular o ganho de capital.
Dá para parcelar o ITBI? As regras de parcelamento mudam. Consulte a Secretaria de Economia do DF no momento da compra.
Paguei 3% antes da redução. Tenho direito à diferença? Em regra, não. Vale a alíquota da data do pagamento.
Comprei na planta. O ITBI é sobre o valor do contrato ou do imóvel pronto? Depende do caso e do momento do registro. Vale analisar antes de pagar.
O ITBI veio calculado sobre um valor maior que o da compra?
Envie uma mensagem com o valor da compra e o valor que o governo usou no cálculo.
Este conteúdo é informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Fonte das alíquotas: Secretaria de Economia do DF.
Dra. Ana Carolina Del Castillo Jucá · OAB/DF 65.047
Advogada especialista em Direito Tributário e em Direito Civil e Processo Civil. Atendimento presencial no Distrito Federal e online em todo o Brasil.