Resposta rápida: pela lei, só é dono quem registra o imóvel no seu nome no Cartório de Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245). Quem tem só contrato, recibo ou a posse tem direitos sobre o imóvel, mas não a propriedade. Esses direitos podem ser vendidos e entram em inventário, com riscos. Na maioria dos casos dá para regularizar, e muitos caminhos hoje são feitos direto no cartório.
Escritura, registro e matrícula: a diferença
| Documento | O que é | Onde |
|---|---|---|
| Escritura | O contrato de compra feito pelo tabelião | Cartório de Notas |
| Registro | O ato que transfere a propriedade | Cartório de Registro de Imóveis |
| Matrícula | A "ficha" do imóvel, com todo o histórico | Cartório de Registro de Imóveis |
Ter a escritura e não registrar também deixa o imóvel no nome do vendedor.
O que dá e o que não dá para fazer
| Pergunta | Resposta |
|---|---|
| Pode ser vendido? | Pode ceder os direitos por contrato, mas o comprador assume o risco e paga menos |
| Pode ser financiado? | Em regra, não. O banco exige matrícula regular |
| Entra em inventário? | Sim. Os direitos sobre o imóvel são partilhados entre os herdeiros |
| Pode ser penhorado? | Pode ser atingido por dívidas de quem consta como dono na matrícula, e também os direitos de quem ocupa |
| Paga IPTU? | Sim. O imposto é cobrado mesmo sem escritura |
Os caminhos para regularizar
1. Escritura e registro Quando o vendedor está disponível e o imóvel tem matrícula. É o caminho mais simples. Veja quanto custa.
2. Adjudicação compulsória Você comprou, pagou, e o vendedor sumiu, morreu ou se recusa a assinar. Com contrato e prova de pagamento, a transferência pode ser feita em cartório ou na Justiça. Veja contrato de gaveta.
3. Usucapião Você está no imóvel há muitos anos, como dono, sem oposição. Também pode ser feita em cartório. Veja usucapião extrajudicial e os documentos necessários.
4. Inventário O imóvel era dos pais ou avós e nunca foi passado para os herdeiros. Antes de vender ou registrar, é preciso o inventário. Veja inventário em cartório.
5. Regularização fundiária Imóvel em loteamento irregular ou em área pública. No DF, é um caso muito comum, e a usucapião não é possível em área pública. O caminho depende do programa de regularização da área.
Como saber qual é o seu caso
- Peça a matrícula atualizada do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, ou a certidão de que não há matrícula.
- Veja quem consta como dono.
- Reúna o que você tem: contrato, recibos, IPTU, contas antigas.
- Confira de quem é a área. No DF, verifique se é particular, do governo ou da Terracap.
Veja o guia de regularização de imóvel no DF.
Os riscos de deixar como está
- O imóvel pode responder por dívidas de quem consta como dono.
- O vendedor pode vender de novo a outra pessoa, que registra primeiro.
- No falecimento, a regularização fica mais cara e mais difícil para os herdeiros.
- O imóvel vale menos e demora mais para vender.
Perguntas frequentes
Moro há mais de 10 anos. Já sou dono? O tempo dá o direito de pedir a usucapião, mas a propriedade só vem com o reconhecimento e o registro.
Comprei de quem também não tinha escritura. E agora? É comum. Reconstrói-se a cadeia de contratos, ou usa-se a usucapião, somando o tempo de posse dos anteriores, quando possível.
Quanto custa regularizar? Depende do caminho. Veja quanto custa regularizar um imóvel no DF.
Tem um imóvel sem escritura e quer colocar no seu nome?
Envie uma mensagem contando como o imóvel chegou até você e quais documentos tem.
Este conteúdo é informativo e não substitui a análise individual de um advogado.
Dra. Ana Carolina Del Castillo Jucá · OAB/DF 65.047
Advogada especialista em Direito Tributário e em Direito Civil e Processo Civil. Atendimento presencial no Distrito Federal e online em todo o Brasil.