Resposta rápida: depende de quem deu causa ao fim do contrato e de quando ele foi assinado. Se você desistiu, em contratos assinados depois de 27/12/2018 a construtora pode reter até 25% do que foi pago, ou até 50% se o empreendimento tiver patrimônio de afetação, mas esse limite de 50% ainda aguarda definição do STJ, e há decisões limitando a retenção a 25%. Se a culpa foi da construtora, como no atraso da obra, você pode ter direito a receber 100% de volta, com multa.
Se você desistiu da compra
Contratos assinados depois de 27/12/2018 (Lei 13.786/2018):
| Sem patrimônio de afetação | Com patrimônio de afetação | |
|---|---|---|
| Retenção máxima | Até 25% do valor pago | Até 50% pela lei, tema ainda pendente no STJ |
| Prazo para devolver | 180 dias após o distrato | Até 30 dias após o habite-se |
Sobre os 50%: a validade dessa retenção nos empreendimentos com afetação ainda está pendente de julgamento no STJ. Enquanto isso, há decisões que aceitam os 50% e decisões que aplicam o Código de Defesa do Consumidor e limitam a retenção a 25%. Para quem teve 50% retidos, vale analisar.
Contratos anteriores à lei: vale a Súmula 543 do STJ. A devolução deve ser imediata e de uma vez, e a retenção costuma ficar entre 10% e 25%.
O que mais pode ser descontado
- Comissão de corretagem, se você foi informado de forma clara antes da compra (Tema 938 do STJ);
- taxa de fruição, se você chegou a morar no imóvel;
- impostos e condomínio do período em que esteve com o imóvel.
A taxa SATI (assessoria técnico-imobiliária) é considerada abusiva pelo STJ e pode ser devolvida.
Quando você tem direito a receber tudo de volta
- Atraso na obra além da tolerância de 180 dias: devolução de 100%, mais a multa do contrato. Veja atraso na entrega do imóvel.
- Arrependimento em 7 dias, quando o contrato foi assinado no estande de vendas ou fora da sede da construtora.
- Outros descumprimentos da construtora, como mudanças no projeto.
Os erros mais comuns no distrato
- retenção acima de 25%, ou de 50% sem afetação;
- devolução parcelada quando deveria ser de uma vez;
- devolução sem correção monetária;
- desconto de corretagem que não foi informada claramente;
- atraso da obra tratado como desistência do comprador.
Já assinou o distrato? Mesmo com "quitação", pode ser possível rever cláusulas abusivas. Vale a análise.
Documentos para a análise
- Contrato de compra e venda
- Comprovantes de todos os pagamentos (entrada, parcelas, corretagem)
- Distrato, se já assinou, e o comprovante do que recebeu
- Matrícula do imóvel ou memorial de incorporação (mostra se há patrimônio de afetação)
- Comunicações com a construtora
Perguntas frequentes
Como sei se o empreendimento tem patrimônio de afetação? Consta no contrato e na matrícula do imóvel, no registro da incorporação.
A construtora quer devolver em 12 parcelas. Pode? A lei fixa prazos para a devolução, e o parcelamento costuma ser questionado. Vale analisar o contrato.
Posso passar o contrato para outra pessoa em vez de desistir? Pode. Se você indicar um comprador que assuma o contrato, com a concordância da construtora, não há a multa do distrato.
Este conteúdo é informativo e não substitui a análise individual de um advogado.
Dra. Ana Carolina Del Castillo Jucá · OAB/DF 65.047
Advogada especialista em Direito Tributário e em Direito Civil e Processo Civil. Atendimento presencial no Distrito Federal e online em todo o Brasil.