Resposta rápida: além do preço do imóvel, o comprador paga três coisas: o ITBI, que no DF é de 2% (ou 1% na primeira venda de imóvel novo), a escritura, de R$ 461 a R$ 3.044, e o registro, de R$ 701 a R$ 2.306. Para um imóvel usado de R$ 600 mil, isso soma cerca de R$ 16 mil, ou 2,7% do valor. Quem financia pelo banco costuma não pagar a escritura, porque o contrato do banco a substitui.
Os três custos do comprador
| Custo | Quanto | Para que serve |
|---|---|---|
| ITBI (imposto do DF) | 2% do valor; 1% na primeira transmissão de imóvel novo | Sem ele, a escritura não é registrada |
| Escritura (Cartório de Notas) | R$ 461,27 a R$ 3.044,32 | Formaliza a compra |
| Registro (Cartório de Registro de Imóveis) | R$ 701,11 a R$ 2.306,30 | É o que transfere a propriedade |
Custos menores: certidões (cerca de R$ 42 cada) e, no financiamento, a avaliação do banco.
1. ITBI: 1% ou 2%
Desde 2025, o ITBI no Distrito Federal é de:
- 1% na primeira transmissão de imóvel novo edificado (comprado da construtora, por exemplo);
- 2% nos demais casos (imóvel usado, terreno, comercial).
Antes, a alíquota era de 3%. A base de cálculo é o valor da compra. O STJ decidiu que o fisco não pode simplesmente usar a tabela do IPTU ou um valor de referência próprio sem abrir um processo para contestar o valor declarado (Tema 1113).
2. Escritura
Tabela oficial dos cartórios do DF para 2026 (valores com ISS):
| Valor do imóvel | Escritura |
|---|---|
| De R$ 85.888,22 a R$ 200.351,09 | R$ 2.121,80 |
| De R$ 200.351,10 a R$ 343.224,42 | R$ 2.306,30 |
| De R$ 343.224,43 a R$ 858.882,16 | R$ 2.490,81 |
| De R$ 858.882,17 a R$ 1.313.777,69 | R$ 2.675,32 |
| De R$ 1.313.777,70 a R$ 1.806.444,32 | R$ 2.859,81 |
| Acima de R$ 1.806.444,32 | R$ 3.044,32 (teto) |
Quem financia pelo banco, em geral, não faz escritura em cartório: o contrato de financiamento tem força de escritura pública.
3. Registro
| Valor do imóvel | Registro |
|---|---|
| De R$ 164.222,22 a R$ 262.755,54 | R$ 1.199,28 |
| De R$ 262.755,55 a R$ 574.777,74 | R$ 1.383,78 |
| De R$ 574.777,75 a R$ 870.377,72 | R$ 1.568,29 |
| De R$ 870.377,73 a R$ 1.149.555,47 | R$ 1.752,80 |
| De R$ 1.149.555,48 a R$ 1.477.999,89 | R$ 1.937,29 |
| Acima de R$ 1.970.666,52 | R$ 2.306,30 (teto) |
No financiamento, há também o registro da garantia (alienação fiduciária). E a lei prevê desconto de 50% nas taxas de cartório para a primeira aquisição de imóvel residencial financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação.
Exemplos: compra à vista
| Imóvel | ITBI | Escritura | Registro | Total |
|---|---|---|---|---|
| Usado, R$ 300 mil | R$ 6.000 | R$ 2.306,30 | R$ 1.383,78 | R$ 9.690 |
| Usado, R$ 600 mil | R$ 12.000 | R$ 2.490,81 | R$ 1.568,29 | R$ 16.059 |
| Usado, R$ 1 milhão | R$ 20.000 | R$ 2.675,32 | R$ 1.752,80 | R$ 24.428 |
| Novo, R$ 600 mil | R$ 6.000 | R$ 2.490,81 | R$ 1.568,29 | R$ 10.059 |
Estimativas com base nas tabelas oficiais de 2026. Não incluem certidões, despesas do financiamento nem corretagem.
O custo que não aparece na tabela: comprar errado
Imposto e cartório somam de 2% a 3% do imóvel. Uma compra sem verificação pode custar o imóvel inteiro: penhora por dívida do vendedor, imóvel em área pública, dívida de condomínio que passa para o comprador. Antes de pagar, confira o checklist do que verificar antes de comprar um imóvel no DF.
Como economizar, dentro da lei
- Conferir se é caso de ITBI de 1% (primeira transmissão de imóvel novo).
- Conferir o direito ao desconto de 50% nas taxas de cartório (primeira aquisição pelo SFH).
- Registrar logo: sem registro, você não é dono, e o risco é todo seu.
- Declarar o valor real da compra. Declarar valor menor é infração, e ainda prejudica o comprador no futuro, no cálculo do ganho de capital.
Perguntas frequentes
Quem paga o ITBI, o comprador ou o vendedor? Em regra, o comprador. As partes podem combinar de outro jeito no contrato.
Posso deixar a escritura para depois? Pode, mas não deve. Enquanto o imóvel não é registrado no seu nome, ele continua sendo do vendedor perante a lei. Veja contrato de gaveta.
Paguei ITBI de 3% antes de 2025. Posso pedir a diferença? Em regra, não: vale a alíquota da época. Mas há outras situações de pagamento a maior que podem ser analisadas.
E a corretagem? Costuma ser paga pelo vendedor. Confira o que diz o contrato.
Este conteúdo é informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Fontes: tabela de emolumentos dos cartórios do DF para 2026 (Anoreg/DF) e Secretaria de Economia do DF (alíquotas do ITBI).
Dra. Ana Carolina Del Castillo Jucá · OAB/DF 65.047
Advogada especialista em Direito Tributário e em Direito Civil e Processo Civil. Atendimento presencial no Distrito Federal e online em todo o Brasil.