Resposta rápida: due diligence imobiliária é a investigação do imóvel e do vendedor antes da compra. O objetivo é descobrir, antes de pagar, se existe algum problema que possa fazer você perder o imóvel ou herdar dívidas: penhora, processo contra o vendedor, imóvel em área pública, dívida de condomínio ou IPTU, construção irregular. No DF, onde há muitas áreas públicas e condomínios irregulares, esse cuidado é ainda mais importante.
Por que não basta "ver a escritura"
A matrícula mostra muito, mas não mostra tudo. Alguns riscos só aparecem nas certidões do vendedor:
- uma dívida do vendedor pode levar à anulação da venda, se ficar provado que ele vendeu para fugir dos credores (fraude contra credores ou fraude à execução);
- uma ação trabalhista ou execução fiscal contra o vendedor, ou contra a empresa dele, pode alcançar o imóvel;
- dívidas de condomínio acompanham o imóvel e passam para o novo dono;
- um herdeiro ou cônjuge que não assinou pode questionar a venda.
A lei protege o comprador de boa-fé que conferiu a matrícula, mas essa proteção tem limites, e provar a boa-fé passa justamente por ter feito as verificações.
Checklist: o imóvel
- Certidão de matrícula atualizada (de inteiro teor, com ônus e ações reais e reipersecutórias), emitida há no máximo 30 dias
- O vendedor é o dono que consta na matrícula?
- Há penhora, hipoteca, alienação fiduciária, usufruto, indisponibilidade ou cláusula de inalienabilidade?
- A área e a descrição da matrícula batem com o imóvel real?
- A construção está averbada? Tem habite-se?
- IPTU/TLP sem débitos (certidão da Receita do DF)
- Declaração de quitação do condomínio, assinada pelo síndico, com a ata que o elegeu
- Planta aprovada e ausência de construções irregulares que possam gerar multa ou demolição
- Imóvel ocupado? Por quem? (inquilino, ex-cônjuge, posseiro)
Checklist: o vendedor
- Documento de identidade, CPF e certidão de casamento (atualizada) ou de nascimento
- Se casado, o cônjuge assina a venda?
- Certidões da Justiça do DF (TJDFT): cível, família e execuções
- Certidões da Justiça Federal (TRF1)
- Certidão da Justiça do Trabalho (TRT10) e CNDT (TST)
- Certidão de protestos (cartórios de protesto)
- Certidão negativa de débitos federais (Receita Federal e PGFN)
- Certidões nos lugares onde o vendedor morou ou teve empresa nos últimos anos
- Se o vendedor é empresa: contrato social, quem pode assinar e certidões da empresa
- Se o imóvel vem de herança: o inventário já foi concluído e registrado?
Checklist: o negócio
- O preço é compatível com o mercado? (preço muito abaixo é sinal de alerta)
- O pagamento será feito na assinatura da escritura, ou com garantia, e nunca todo antes?
- Quem paga ITBI, escritura, registro e corretagem está escrito no contrato?
- O contrato prevê multa e o que acontece se aparecer uma dívida anterior?
- Depois da compra: registrar a escritura no Cartório de Registro de Imóveis o quanto antes
Cuidados específicos do DF
- Área pública: muitas áreas do DF pertencem ao governo ou à Terracap. Imóvel em área pública não tem matrícula própria e não pode ser usucapido. "Cessão de direitos" nessas áreas tem risco alto.
- Condomínios irregulares: verifique se o condomínio já foi regularizado, se o lote tem matrícula individual e em que fase está a REURB. Veja regularização de imóvel no DF.
- Contrato de gaveta: se o vendedor também comprou por contrato de gaveta, você herda o problema. Veja contrato de gaveta.
Comprando na planta
- Registro da incorporação na matrícula do terreno (sem ele, a construtora não pode vender as unidades)
- Há patrimônio de afetação? (protege o comprador se a construtora quebrar)
- Alvará de construção e situação da obra
- Histórico da construtora: processos, atrasos e reclamações
- Data de entrega, tolerância e multa no contrato
- Regras de distrato escritas no quadro-resumo. Veja distrato de imóvel na planta
Comprando em leilão
O leilão pode ser uma boa oportunidade, mas o desconto existe porque há riscos:
- Ler o edital inteiro: quem paga dívidas de condomínio e IPTU anteriores?
- O imóvel está ocupado? Quanto tempo e custo para desocupar?
- No leilão de banco (alienação fiduciária): o antigo dono foi intimado corretamente? Há ação pedindo a anulação do leilão?
- No leilão judicial: o processo tem recursos pendentes ou risco de anulação?
- Matrícula: a consolidação ou a penhora está registrada?
- Custos extras: comissão do leiloeiro (em geral 5%), ITBI, registro, reformas
- Prazo e forma de pagamento, e o que acontece se você desistir
Uma falha no procedimento pode levar à anulação da arrematação, e o comprador fica meses ou anos sem o imóvel. Veja também o lado de quem perde o imóvel: imóvel em leilão por atraso no financiamento.
Sinais de alerta
- preço muito abaixo do mercado e pressa para fechar;
- vendedor que não quer apresentar certidões;
- pedido de pagamento total antes da escritura;
- venda por procuração antiga ou de terceiros;
- imóvel "sem escritura, mas com documento do condomínio";
- divergência entre a área real e a da matrícula.
Perguntas frequentes
As certidões são caras? Muitas são gratuitas e emitidas pela internet. A matrícula e a certidão de protestos têm custo de cartório. Diante do valor de um imóvel, é um custo pequeno.
O corretor já verificou tudo. Preciso de advogado? O corretor cuida da negociação. A análise jurídica dos riscos (processos, dívidas, cadeia de proprietários, contrato) é trabalho de advogado, e quem assume o risco é você.
Encontrei um processo contra o vendedor. Desisto da compra? Não necessariamente. Muitos processos não afetam o imóvel. O que importa é a natureza do processo, o valor e se o vendedor tem outros bens para pagar.
Este conteúdo é informativo e não substitui a análise individual de um advogado. A lista de certidões pode variar conforme o caso, o tipo de imóvel e o histórico do vendedor.
Dra. Ana Carolina Del Castillo Jucá · OAB/DF 65.047
Advogada especialista em Direito Tributário e em Direito Civil e Processo Civil. Atendimento presencial no Distrito Federal e online em todo o Brasil.