Resposta rápida: regularizar um imóvel é colocá-lo no seu nome no Cartório de Registro de Imóveis. Só assim você é dono perante a lei, pode vender com segurança, financiar, deixar de herança sem complicação e se proteger de dívidas de terceiros. O caminho depende da situação: escritura e registro quando há vendedor disposto, adjudicação compulsória quando o vendedor não assina, usucapião quando você tem posse antiga, e REURB em núcleos urbanos irregulares.
"Quem não registra não é dono"
No Brasil, a propriedade de um imóvel só se transfere com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis. Contrato de compra e venda, recibo, cessão de direitos e procuração não fazem de você o dono. Enquanto o imóvel estiver no nome de outra pessoa, ele pode ser penhorado por dívidas dela, entrar no inventário dela ou ser vendido de novo.
As situações mais comuns no DF, e o caminho de cada uma
| Situação | Caminho mais comum |
|---|---|
| Comprei, paguei tudo, mas nunca fiz a escritura | Escritura e registro; se o vendedor não colabora, adjudicação compulsória |
| Comprei por contrato de gaveta ou cessão de direitos | Adjudicação compulsória ou usucapião. Veja contrato de gaveta |
| Moro há muitos anos, sem documento de compra | Usucapião, que pode ser feita em cartório. Veja usucapião extrajudicial no DF |
| O vendedor morreu antes de passar a escritura | Escritura no inventário dele, ou adjudicação compulsória contra os herdeiros |
| Condomínio ou bairro irregular (sem matrícula individual) | REURB, regularização fundiária urbana (Lei 13.465/2017) |
| Imóvel herdado, ainda no nome dos pais | Inventário, judicial ou em cartório |
Atenção às terras públicas do DF
Grande parte do território do DF é de terras públicas, inclusive áreas da Terracap. A Constituição proíbe a usucapião de imóveis públicos (art. 183, § 3º). Nesses casos, a regularização segue os programas e as regras do poder público, como a REURB e a venda direta aos ocupantes, quando previstas. Por isso, antes de qualquer passo, é essencial verificar de quem é a área na matrícula ou nos órgãos do GDF.
O que dá para fazer em cartório, sem processo
Desde mudanças recentes na lei, muita coisa pode ser resolvida sem ação judicial, direto no cartório, com advogado:
- usucapião extrajudicial (art. 216-A da Lei de Registros Públicos);
- adjudicação compulsória extrajudicial (art. 216-B, incluído pela Lei 14.382/2022);
- inventário extrajudicial, quando há acordo entre os herdeiros.
Costuma ser mais rápido que o processo judicial. Quando há disputa ou falta documento, a via judicial continua disponível.
Documentos para começar a análise
- Contrato, recibos, cessões de direitos e procurações
- Certidão de matrícula atualizada do imóvel (Cartório de Registro de Imóveis)
- Comprovantes de IPTU e contas no seu nome, que mostram a posse
- Documentos do vendedor, se tiver
- Fotos, plantas e qualquer documento da área ou do condomínio
Perguntas frequentes
Posso vender um imóvel que não está no meu nome? Pode passar os direitos, mas o comprador herda o mesmo problema e o imóvel vale menos. Regularizar antes costuma compensar.
Pago IPTU no meu nome. Isso me faz dono? Não. O IPTU ajuda a provar a posse, mas a propriedade só vem com o registro.
Quanto tempo leva? Depende do caminho e dos documentos. Os procedimentos em cartório costumam ser mais rápidos que os judiciais.
Este conteúdo é informativo e não substitui a análise individual de um advogado.
Dra. Ana Carolina Del Castillo Jucá · OAB/DF 65.047
Advogada especialista em Direito Tributário e em Direito Civil e Processo Civil. Atendimento presencial no Distrito Federal e online em todo o Brasil.