Resposta rápida: sim, a dívida de condomínio pode levar o imóvel a leilão, até o único imóvel da família. A lei abre uma exceção à proteção do bem de família para dívidas do próprio imóvel, como condomínio e IPTU (Lei 8.009/1990, art. 3º). Mas há pontos de defesa: valores cobrados a mais, avaliação baixa do imóvel, falhas no processo e a possibilidade de negociar ou pagar antes do leilão.
Como a dívida chega ao leilão
- Atraso nas taxas de condomínio.
- O condomínio entra com uma execução na Justiça (a cobrança de condomínio é título executivo).
- Sem pagamento, o juiz determina a penhora do imóvel.
- O imóvel é avaliado.
- É marcado o leilão judicial.
Diferente do financiamento, aqui há processo judicial, e o devedor pode se defender nele.
Pontos de defesa
- Excesso de cobrança: multa, juros, correção ou honorários acima do permitido; cobrança de parcelas já pagas ou prescritas.
- Avaliação do imóvel abaixo do valor de mercado: é possível pedir uma nova avaliação.
- Preço vil: o imóvel não pode ser vendido por valor muito abaixo da avaliação.
- Falhas de intimação no processo ou sobre as datas do leilão.
- Pagamento ou acordo antes do leilão, que encerra a execução.
Negociar costuma ser o melhor caminho
Em muitos casos, o condomínio prefere receber a perder tempo com leilão. Um acordo de parcelamento apresentado no processo pode suspender ou encerrar a execução. E, mesmo depois da penhora, é possível pagar a dívida e liberar o imóvel antes da venda.
Se o imóvel for vendido
O valor da venda paga a dívida, as custas e os honorários. O que sobrar é do devedor. Por isso, a avaliação correta do imóvel é tão importante.
Perguntas frequentes
É o único imóvel da família. Ele não é protegido? Para dívidas de condomínio e IPTU do próprio imóvel, a proteção do bem de família não se aplica.
Estou desempregado. Tenho como evitar o leilão? O caminho mais eficaz costuma ser a negociação de um parcelamento, que pode ser apresentado no próprio processo.
O imóvel é alugado e o inquilino não pagou o condomínio. Eu respondo? Perante o condomínio, a dívida é do imóvel, e o proprietário responde. Depois, é possível cobrar do inquilino.
Este conteúdo é informativo e não substitui a análise individual de um advogado. Veja também imóvel em leilão por atraso no financiamento.
Dra. Ana Carolina Del Castillo Jucá · OAB/DF 65.047
Advogada especialista em Direito Tributário e em Direito Civil e Processo Civil. Atendimento presencial no Distrito Federal e online em todo o Brasil.