Resposta rápida: a usucapião em cartório exige quatro grupos de documentos: a ata notarial que atesta o tempo de posse, a planta com memorial descritivo assinados por engenheiro ou arquiteto, as certidões dos distribuidores e as provas da posse (contratos, contas, IPTU). O pedido é feito no Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está registrado, e o advogado é obrigatório por lei (Lei 6.015/1973, art. 216-A).
A lista de documentos
1. Ata notarial
É feita no Cartório de Notas. O tabelião registra o que constatou sobre a posse: há quanto tempo, de que forma, quem são os vizinhos, quais documentos e testemunhas confirmam. Pode incluir uma visita ao imóvel.
2. Planta e memorial descritivo
- Feitos por engenheiro ou arquiteto, com o registro de responsabilidade técnica (ART ou RRT).
- Assinados também pelos vizinhos (confrontantes) e por quem consta como dono na matrícula, quando possível.
- Quem não assinar será notificado pelo cartório. Se não responder no prazo, o silêncio é entendido como concordância.
3. Certidões
- Certidões dos distribuidores da Justiça (do local do imóvel e do domicílio de quem pede), para mostrar que não há ação discutindo a posse ou a propriedade.
- Matrícula ou transcrição do imóvel, quando existir, e a dos imóveis vizinhos.
- Em imóvel sem matrícula, certidão do cartório informando isso.
4. Provas da posse
Tudo o que mostre a origem, o tempo e a forma da posse:
- contrato de compra e venda, recibos, cessão de direitos ("contrato de gaveta");
- carnês e comprovantes de IPTU;
- contas de luz, água e telefone antigas, no nome de quem pede;
- comprovantes de reformas e construções;
- fotos antigas, correspondências, declaração de vizinhos.
5. Documentos pessoais
- Identidade e CPF de quem pede e do cônjuge ou companheiro.
- Certidão de casamento ou de nascimento.
- Comprovante de endereço.
- Procuração para o advogado.
Precisa de advogado?
Sim. A lei diz que o interessado deve estar representado por advogado no pedido de usucapião em cartório. Não é uma escolha do cartório.
O trabalho do advogado inclui:
- definir qual tipo de usucapião se aplica e se o prazo já foi cumprido;
- verificar de quem é a área. Imóvel público não pode ser usucapido, e no DF isso é decisivo;
- montar o pedido, acompanhar as notificações e responder às exigências do cartório.
O passo a passo, em resumo
- Análise do caso e da situação da área.
- Planta e memorial com o profissional técnico.
- Ata notarial no Cartório de Notas.
- Protocolo do pedido no Cartório de Registro de Imóveis.
- Notificação de vizinhos, antigo dono e poder público (União, DF e município).
- Publicação de edital para terceiros.
- Sem oposição, o cartório registra o imóvel no nome de quem pediu.
Veja o guia de usucapião extrajudicial no DF e quanto custa regularizar um imóvel.
O que mais atrasa ou derruba o pedido
- Área pública. O pedido é negado. O caminho, nesses casos, costuma ser a regularização fundiária.
- Planta que não bate com a matrícula ou com os vizinhos.
- Provas fracas do tempo de posse, sem documentos antigos.
- Oposição de alguém notificado. Nesse caso, a discussão vai para a Justiça.
- Posse que não é de dono: quem mora como inquilino, caseiro ou por favor não tem direito à usucapião.
Perguntas frequentes
Só tenho contas de luz e IPTU. Serve? Ajudam muito, mas o conjunto é que conta: documentos de épocas diferentes, testemunhas e a ata notarial.
O antigo dono morreu ou sumiu. Dá para fazer? Dá. O cartório notifica os herdeiros ou publica edital.
Comprei e paguei, mas o vendedor não passou a escritura. É usucapião? Pode ser, mas pode haver caminho melhor: a adjudicação compulsória. Veja contrato de gaveta.
Se o cartório negar, perco o direito? Não. É possível pedir a usucapião na Justiça.
Quer saber se os documentos que você tem bastam para a usucapião?
Envie uma mensagem contando há quanto tempo está no imóvel e o que você tem em mãos.
Este conteúdo é informativo e não substitui a análise individual de um advogado.
Dra. Ana Carolina Del Castillo Jucá · OAB/DF 65.047
Advogada especialista em Direito Tributário e em Direito Civil e Processo Civil. Atendimento presencial no Distrito Federal e online em todo o Brasil.