Resposta rápida: a usucapião é a forma de se tornar dono de um imóvel pela posse prolongada, como se fosse dono, sem oposição. Desde 2015, ela pode ser feita direto no Cartório de Registro de Imóveis (usucapião extrajudicial), com advogado, sem processo judicial, quando os documentos permitem.
Tipos de usucapião e prazos
| Tipo | Prazo de posse | Principais requisitos |
|---|---|---|
| Extraordinária | 15 anos (10, se a pessoa mora no imóvel ou fez obras produtivas) | Não exige documento de compra nem boa-fé |
| Ordinária | 10 anos (5, em situações específicas) | Justo título (ex.: contrato) e boa-fé |
| Especial urbana | 5 anos | Imóvel urbano de até 250 m², usado como moradia, sem ter outro imóvel |
| Familiar | 2 anos | Ex-cônjuge que abandonou o lar; imóvel urbano de até 250 m² |
Em todos os casos, a posse precisa ser contínua, sem oposição e com intenção de dono (morar, pagar IPTU, fazer reformas, cuidar como seu).
O ponto mais importante no DF: a área não pode ser pública
A Constituição proíbe a usucapião de imóveis públicos. No DF, muitas áreas pertencem ao governo ou à Terracap. Por isso, o primeiro passo é verificar a matrícula e a situação da área. Em áreas públicas ocupadas, o caminho costuma ser a REURB ou programas do GDF, não a usucapião.
Passo a passo em cartório
- Análise da posse e dos documentos pelo advogado.
- Ata notarial no Cartório de Notas, que registra o tempo e a forma da posse.
- Planta e memorial descritivo do imóvel, assinados por engenheiro ou arquiteto, com ART ou RRT.
- Certidões negativas e documentos da posse (IPTU, contas, contratos).
- Pedido no Cartório de Registro de Imóveis da região.
- Notificação dos vizinhos (confrontantes), do antigo dono e do poder público. Pela lei, o silêncio dos notificados vale como concordância.
- Publicação de edital para eventuais interessados.
- Registro da propriedade em seu nome.
Se houver impugnação que não se resolva, o caso segue para a Justiça.
Documentos que ajudam a provar a posse
- contratos, recibos e cessões de direitos;
- carnês de IPTU e contas de luz e água no seu nome;
- comprovantes de obras e reformas;
- correspondências antigas no endereço;
- declarações de vizinhos.
Perguntas frequentes
Usucapião em cartório é mais rápida que na Justiça? Em geral, sim, quando os documentos estão completos e não há oposição.
Posso somar a minha posse com a de quem me vendeu? Em muitos casos, sim. A lei permite somar as posses quando há sucessão entre elas.
Moro em condomínio irregular. Cabe usucapião? Depende de a área ser pública ou particular. Se for pública, o caminho costuma ser a REURB. Veja o guia de regularização de imóvel no DF.
Este conteúdo é informativo e não substitui a análise individual de um advogado.
Dra. Ana Carolina Del Castillo Jucá · OAB/DF 65.047
Advogada especialista em Direito Tributário e em Direito Civil e Processo Civil. Atendimento presencial no Distrito Federal e online em todo o Brasil.