Resposta rápida: na doação com reserva de usufruto, os pais passam o imóvel para o nome dos filhos, mas continuam com o direito de morar ou alugar enquanto viverem. No falecimento, o usufruto se extingue e os filhos ficam com o imóvel inteiro, sem precisar de inventário para esse bem. É feita por escritura pública, paga ITCD e tem limites: não se pode doar tudo, nem prejudicar a parte dos outros herdeiros.
Como fica cada um
| Pais (usufrutuários) | Filhos (nus-proprietários) | |
|---|---|---|
| Morar no imóvel | Sim | Só com autorização dos pais |
| Alugar e receber o aluguel | Sim | Não |
| Vender o imóvel inteiro | Só junto com os filhos | Só junto com os pais |
| Pagar IPTU e condomínio | Em regra, sim | Não |
| Depois do falecimento dos pais | — | Propriedade plena, com a averbação do óbito |
Os limites da lei
- Metade é dos herdeiros necessários. Quem tem filhos, cônjuge ou pais vivos só pode dispor livremente de metade do patrimônio. A doação que passa disso pode ser anulada na parte que excede (Código Civil, art. 549).
- Não pode ficar sem nada. A lei proíbe doar todos os bens sem reservar renda ou parte suficiente para viver (art. 548). O usufruto ajuda a cumprir essa regra.
- Doação a um filho é adiantamento de herança. Em regra, o que um filho recebeu em vida é descontado da parte dele no futuro (art. 544), salvo se os pais declararem, na escritura, que a doação sai da metade disponível.
Cláusulas que protegem
Podem ser incluídas na escritura:
- Reversão: se o filho falecer antes dos pais, o imóvel volta para eles.
- Incomunicabilidade: o imóvel não entra na partilha em caso de divórcio do filho.
- Impenhorabilidade: o imóvel não responde por dívidas do filho.
- Inalienabilidade: o filho não pode vender, por um período ou por toda a vida.
Quanto custa
- ITCD, o imposto sobre doações do Distrito Federal, calculado sobre o valor do imóvel. Na doação com usufruto, o cálculo tem regras próprias.
- Escritura no Cartório de Notas e registro no Cartório de Registro de Imóveis.
- Honorários, quando há assessoria.
Não há ITBI: ele é cobrado na compra e venda, não na doação. Veja as tabelas em quanto custa um inventário no DF, que usa o mesmo imposto.
Vantagens e riscos
Vantagens
- Os pais decidem em vida, com calma, quem fica com o quê.
- Esse imóvel não entra no inventário.
- Os pais mantêm a moradia e a renda.
Riscos
- Arrependimento: em regra, a doação não é desfeita só porque os pais mudaram de ideia.
- Venda travada: para vender o imóvel inteiro, todos precisam assinar.
- Dívidas e divórcio dos filhos, quando não há cláusulas de proteção.
- Briga entre irmãos, quando um recebe mais sem que isso fique claro na escritura.
Alternativas
A doação não é o único caminho. O testamento e outros instrumentos podem resolver sem transferir o bem agora. Veja o guia de planejamento sucessório.
Perguntas frequentes
Preciso da assinatura dos outros filhos para doar a um deles? Para a doação, a lei não exige. Mas o valor entra na conta da herança, e é isso que evita ou gera discussão depois.
Posso doar para um neto ou para uma pessoa de fora? Pode, dentro da metade disponível.
O usufruto pode ficar para o casal? Sim. É comum prever que, na morte de um, o usufruto continua inteiro com o outro.
Dá para fazer a doação de um imóvel sem escritura? Primeiro é preciso regularizar. Veja imóvel sem escritura.
Pensa em passar um imóvel para os filhos e continuar morando nele?
Envie uma mensagem contando quantos filhos são, quantos imóveis e o que você quer garantir.
Este conteúdo é informativo e não substitui a análise individual de um advogado.
Dra. Ana Carolina Del Castillo Jucá · OAB/DF 65.047
Advogada especialista em Direito Tributário e em Direito Civil e Processo Civil. Atendimento presencial no Distrito Federal e online em todo o Brasil.